新政后上海推出3个试点新盘,认筹结果为何天差地别?

本文来自微信公众号“地产深度报道”

新政后第一批入市的3个试点新盘,认筹结果却截然不同。

继去年疫情下2月上海市场无新盘入市后,2021年2月因新政出台新房市场再度空窗。

整个2月上海地区暂无新盘入市,仅有闵行浦江板块的建发浦上湾、宝山上大板块的经纬学府阳光家园和嘉定新城板块的金地峯范3个项目开启认筹。

这3个新盘作为新政试点项目已开始实行积分规则,即拟认购对象的总组数与此次准售房源套数比例超过1.3:1的,将触发积分机制,而达到入围分数线的购房者才能参与摇号。

在上海中原地产首席分析师卢文曦看来,“这3个楼盘都是典型的首改类产品,也是市场交易主力,也正好用这一方法检验‘1·21新政’以来一系列政策效果。”

目前,3个项目均已认筹结束。其中,仅建发浦上湾触发积分制度,将先进行积分排序再摇号

同一市场下,互为竞品的三个项目为何认筹表现截然不同?

高认筹两极分化

《地产深度报道》发现,3个新盘均位于外环外,单价在5万元/平左右,总价300万元起,虽价格相仿,但认筹金额悬殊较大。

建发浦上湾认筹金20万元,而金地峯范认筹金却高达130万元,相差6.5倍,经纬学府阳光家园认筹金为80万元,位于二者之间。

金地峯范的130万元的认筹金意味着什么?

以最低总价372万元计算,130万相当于是总价的3.5成,近乎首套房客户的首付金额,资金要求实为严苛

此前,几乎只有热门红盘或内环高价盘认筹金才会触及百万门槛,远郊刚需盘认筹金设定如此高并不多见。

记者梳理了嘉定新城板块近年来的认筹金表现:

2020年6月入市的莫里斯花源,均价3.42万/平,总价268万元起,认筹无门槛;

2020年8月开盘的嘉宝新力梦之晴,均价3.6万/平,总价240万元起,认筹无门槛;

改善盘西郊金茂府入市均价约4.6万/平,总价420万元起,认筹金尚不过50万元。

此次金地峯范130万元的认筹金创下了板块内认筹金新高。

记者从金地峯范售楼处了解到,项目此前验资客户达700多组,如果门槛降低认筹率一定会超过1.3:1,为了“实现低认筹率试点作用”,项目申报了130万元的高认筹金

案场销售向记者坦言,130万元的认筹金相当于三成首付,对于不少购房者而言短时间难以凑齐,同时项目每天仅安排约80组客户到现场参与认筹,未预约客户现场不予接待,因此有效控制了认筹节奏

若按照每日80组客户计算,5天认筹期最大程度可认筹400组客户,距离触发积分机制的468组认筹确有不小距离。

由于金地峯范并未触及积分制度,因此项目开盘日首批认购客户选完后,剩余房源将按照常规流程销售,不再受积分影响。这也意味着,开发商在销售中占据较大主动权,可以挑选付款方式更优质的客户。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,这种做法其实也是售楼处在回避积分制度,属于人为干预楼市热销态势。其预计,后续仍会有其他楼盘采用此类方式来回避积分制度,无形中会影响部分购房者的权益,导致部分刚需购房者没有认购机会。

除了金地峯范,认筹金80万元的经纬学府阳光家园也未达到1.3:1的认筹门槛,不触发积分制度。

入围者全部无房

作为3个项目中唯一一个启动积分机制的项目,建发浦上湾的认筹表现较为友好,20万元的低认筹金和不设限的接纳认筹让项目认筹首日便获得700组客户认筹,第二天认筹便突破1000组,早早触发积分机制。

作为首个触发积分机制的项目,其入围线也成了购房者关注的焦点。

近日,在建发浦上湾认筹且积分没有达到56.7分的购房者也已陆续接到了项目处消息,通知其未进入项目入围名单,该项目入围要求积分56.7分,且需具备购房资格。同时,开盘后如可以接受底层楼层且付款方式良好(3月中前付足全款)的购房者可以告知售楼处。

由于建发浦上湾本次动态分的社保系数是0.1,因此满分为81.7分,56.7分的门槛实属不低。

按照积分规则,若是名下有房的购房者,即便5年内无购房记录,最多仅能拿到30分基础分,加上最高动态分217月(按每月0.1计算),累计可达到51.7,尚未够到56.7的入围线

换言之,进入建发浦上湾摇号名单的全部为无房者。

卢文曦指出,积分制度本身倾向于无房户优先购买,建发项目最后的情况也体现出政策的指向性,最大程度满足了刚需的购房需求。同时也要看到还有两个新盘没有触发积分制度,市场仍表现出分化态势,或许只有一些热门新盘才会触发积分机制,改善需求也是有市场的。

对于积分制度是否会倒逼部分购房者转投二手房市场,卢文曦坦言,存在这种情况,但并不会太多。首先刚需在新房市场占有优势,二手房市场尚处于一种博弈的状态,价格优势不如新盘。此外,改善并不像刚需购房需求那么大,脚步可以适当放缓,加之近期信贷方面的收紧,也不太会有投资客户

新政后第一波试点新盘的表现已经结束,3月或将有13个项目预计入市,但目前均未取证。

记者孙婉秋 左宇

编辑 沈玉洁

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